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Diversifier,

Investir dans l'immobilier résidentiel allemand

Le Compartiment KIRA vise à investir dans l’immobilier résidentiel allemand à travers des participations dans des fonds non cotés gérés par la société de gestion allemande d.i.i. (Deutsche Invest Immobilien).

SLP KAMI Compartiment KIRA

> Caractéristiques principales

Montant cible

30M€

Horizon d'investissement

8 ans

EXPERTISE d.i.i

17 ans

Effet de levier KIRA

0%

TRI cible

6% net

Profil de
risque de l'investissement

6 / 7

Produit financier Article 8 SFDR

> Deux acteurs complémentaires

Le Compartiment KIRA est un projet élaboré par Kyoseil. Les deux sociétés de gestion disposent d’expertises complémentaires et d’une vision commune de l'immobilier responsable.

Société de gestion (Aix-en-Provence)

> Une société de gestion agréée par l’AMF depuis 1999
> Une forte expérience dans l’investissement
non coté
> Une expérience multiproduits
> Une implantation forte sur le territoire
> Un solide réseau de Gestionnaire de Patrimoine
partenaires
> Ambition de s’inscrire dans une démarche
d’innovation et d’impact

Leader de l'immobilier résidentiel allemand

> Société de gestion de portefeuille créée en 2006
> Spécialiste de premier plan de l’immobilier résidentiel
allemand
> Plus de 4,5 Mds d’actifs sous gestion à travers différents
véhicules accessibles à des investisseurs professionnels
qualifiés
> Génère historiquement de la performance quelque soit
la situation économique mondiale
> Performance comprise entre 5% et 23% selon les
stratégies
> Équipe de 300 personnes : intégration verticale de toute
la chaîne de valeur

> Zoom sur le Compartiment KIRA (Kyoseil Immobilier Résidentiel Allemand)

KIRA, deux stratégies d’investissement

Un accès privilégié au marché résidentiel allemand au travers de thèses d’investissement complémentaires

Des sous-jacents* signés d.i.i.

*réservés à des investisseurs professionnels, avec un  ticket minimum par fonds de 200k €.

– Une rentabilité nette ciblée supérieure à 6 %

– Des cash flows réguliers dès la 4ème année

– Des fonds sous-jacents classés article 8+

Un véhicule d'investissement attractif pour l'investisseur français

Profitez de l’expertise d’un acteur local de premier plan d.i.i. invest.

Une diversification géographique remarquable: investissez sur l’ensemble du territoire allemand.

> d.i.i. couvre toutes les places économiques d’Allemagne, offrant une forte décorrélation aux investisseurs.

> Le Compartiment KIRA à des produits d’investissement normalement réservés aux investisseurs professionnels.

> Des fonds sous-jacents classés article 8+. En accord avec la mission que nous nous sommes donnés et avec les attentes des investisseurs en matière de prise en compte des critères de durabilité, le Compartiment KIRA est classé article 8 SFDR.

> En 2021, 56 %* des français estimaient déjà que la finance durable peut avoir une action significative sur notre société.

> Le marché de l'immobilier résidentiel allemand

1. une économie allemande résiliente
et stable

Taux de chômage et PIB/habitant
Comparaison entre l’Allemagne et la zone Euro

> Le PIB par habitant de l’économie allemande est supérieur par rapport aux pays européens

> Un marché du travail solide : L’Allemagne est le pays qui a le plus faible taux de chômage (3% vs. 6% en moyenne sur l’ensemble des pays européens)

> L’économie allemande a prouvé sa robustesse par rapport aux autres pays d’Europe

2. un positionnement défensif dans un environnement incertain

>Immobilier résidentiel…
Le marché de l’immobilier résidentiel est la classe d’actifs la plus défensive au sein de la classe d’actifs avec la plus faible volatilité. Les prix de l’immobilier ont progressé depuis 2009 y compris pendant la pandémie.

> …allemand
Le marché immobilier résidentiel allemand s’est avéré être une valeur refuge pour les investisseurs à long terme avec un potentiel de rendement attrayant.


> Perspectives attractives
La demande de biens résidentiels allemands des grandes métropoles va continuer d’augmenter plus rapidement que l’offre sur les 5 à 10 prochaines années notamment à Berlin, Frankfurt, Hamburg, Cologne/
Düsseldorf.

 

Permis de construire et total des appartements construits

3. un déséquilibre structurel entre offre et demande

La population allemande a augmenté de 2% en moyenne au cours des  dernières années, à l’exception de la période Covid pour laquelle un  ralentissement de cette croissance a été observé.

>Une migration vers les régions metropolitaines

Ces dernières années, il y a eu une augmentation significative de la  population dans les métropoles allemandes et leurs environs et en  particulier à Berlin, Cologne, Dusseldorf, Frankfurt, ce qui a pour consé-  quence un maintien de pression sur les prix.

>Une hausse des prix des loyers qui incite à devenir propriétaire  

L’augmentation soutenue des loyers dans la région métropolitaine  d’Allemagne est une conséquence directe de la pénurie de logements, tandis que les coûts d’hébergement restent inférieurs à ceux des grandes villes européennes.

Evolution démographique en Allemagne

4. Des perspectives de développement attrayantes

Un des plus bas taux de propriétaires d’Europe

Selon plusieurs études, la moitié de la population qui n’est pas pro-  priétaire souhaiterait le devenir sachant que les jeunes privilégient  toujours les locations.

Un taux de vacance extrêmement faible…

En 2023, Berlin affiche un taux de vacance de 0,3%, contre 3,5% à Paris.

 …assorti d’un taux de recouvrement élevé

et d’habitats anciens

68% des logements allemand datent d’avant 1978. La remise aux  normes est en ce sens un enjeu majeur de ce marché.

Proportion de ménages propriétaires en 2023

Répartition des biens résidentiels par années de construction, en Allemagne en 2018

> Documentation

Stratégie 1 : Réhabilitation immobilière

L’objectif est l’acquisition de biens immobiliers résidentiels, la rénovation, la location des biens pendant la durée de vie du fonds et la vente en bloc ou à la découpe au terme.

La priorité est donnée à la création de logements adaptés aux besoins par la réalisation de  travaux de rénovation, de modernisation et de construction ainsi que  par des surélévations et de la densification.

EXEMPLE DE MISE EN APPLICATION À TRAVERS LE FONDS d.i.i. 44

Les clients profitent du large spectre de compétences présentes au  sein du groupe d.i.i. ainsi que d’un large éventail de prestations.

Les acquisitions se focalisent principalement sur des zones résidentielles situées dans les localités dites B des régions urbaines d’Allemagne. Les approches sont orientées sur les solutions qui tiennent  compte à l fois des besoins des investisseurs, des locataires et des  acheteurs.

Stratégie 2 : Promotion immobilière

La stratégie repose sur l’acquisition de foncier et la construction d’immeubles  dans les 6 plus grandes métropoles économiques d’Allemagne, ce qui  permet une diversification territoriale.

Cette stratégie réalisera 100% de propriétés résidentielles.

EXEMPLE DE MISE EN APPLICATION À TRAVERS LE FONDS d.i.i. 17

Les différentes tailles de projets et les courtes périodes de développement permettent d’obtenir des rendements attrayants et un rendement continu du capital à partir de la 4ème année.

 

Les  acquisitions et les développements de projets se concentrent géographiquement sur les villes principales et moyennes ayant un potentiel  de rendement élevé dans les régions métropolitaines de Hambourg, Berlin, Düsseldorf, Frankfort, Stuttgart, Munich.

> Principaux facteurs de risque

Perte en capital

Le Compartiment KIRA n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement
dans le Compartiment s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte.

Risque de liquidité

Le Compartiment KIRA ayant vocation à investir dans des titres principalement non cotés ne bénéficiant pas d’une liquidité immédiate.

Risque opérationnel

Risque de perte encouru en cas d’échec des processus internes.

Risque de taux

Le risque financier résulte de la sensibilité des actifs des sous-jacents du Compartiment à l’exposition ou à la non-exposition à certains taux, notamment inflation, et
aux fluctuations des marchés des taux d’intérêts. En particulier, une remontée des taux d’intérêt pourra avoir un impact négatif sur la performance du Compartiment.

Risque de crédit

Il s’agit du risque lié à la dégradation de la qualité du crédit ou de défaut d’un émetteur présent en portefeuille.

Risque immobilier

Susceptible d’entraîner une baisse de la valeur liquidative du Compartiment due à la valorisation des sous-jacents exposés aux marchés immobiliers.

Liste des risques non exhaustive

Merci de vous référer aux statuts de la SLP pour une approche complète des risques encourus.